Danos ao inquilino
Um teto que cede sobre os móveis de quem lá mora, por falta de reparação que cabia ao dono.
Comprou para arrendar ou vai pôr a casa no mercado
Seguro de senhorio para casa arrendada: saiba o que cobrir e peça contacto a um mediador do seu distrito.
Quem arrenda uma casa a terceiros continua a ser o responsável pelo imóvel: o seguro do senhorio cobre o edifício e os danos que a casa cause a outras pessoas. As coberturas de rendas em atraso existem, mas são facultativas e cheias de condições. No alojamento local, a lei exige seguros próprios, com um mínimo fixado.
Vai arrendar a casa pela primeira vez?Diga-nos se é arrendamento de longa duração ou alojamento local. Um mediador do seu distrito explica-lhe o que muda no seguro do imóvel.
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Em resumo
- Arrendar não transfere para o inquilino o seguro do edifício: esse continua a ser do proprietário.
- Num prédio, o seguro contra incêndio da fração mantém-se obrigatório para o dono, mesmo com a casa arrendada.
- As coberturas de rendas em falta e de danos do inquilino são facultativas, com carências, limites e exclusões.
- No alojamento local, a responsabilidade civil é obrigatória, com um mínimo de 75 000 € por sinistro.
- Se o alojamento local ficar num prédio, é também obrigatório o seguro de incêndio para danos com origem na unidade.
- A lei não obriga o inquilino a ter seguro; o senhorio só o pode exigir se o contrato de arrendamento o previr.
O que é um seguro de senhorio para casa arrendada
O seguro de senhorio é o seguro de casa do proprietário adaptado a um imóvel onde vive outra pessoa. Cobre o edifício, a mobília que o dono lá deixe e a responsabilidade civil de quem é dono da casa. Pode juntar, como opção, a perda de rendas e os danos causados pelo inquilino. O recheio de quem lá mora fica de fora.
Para quem comprou uma casa para arrendar, o seguro faz parte da conta do investimento, ao lado das obras e dos impostos. Um incêndio ou uma inundação não estragam só a construção: deixam a casa sem condições para ser habitada e, durante esse tempo, sem renda. Saber o que fica coberto antes de assinar o contrato de arrendamento evita descobrir as lacunas no pior momento.
- Senhorio
- O proprietário que dá a casa de arrendamento e continua responsável pelo imóvel.
- Perda de rendas
- Cobertura facultativa que paga rendas em falta, nos casos e limites da apólice.
- Responsabilidade civil do proprietário
- Paga danos que o imóvel cause a terceiros, incluindo ao inquilino.
- Alojamento local
- Arrendamento de curta duração a turistas, com registo e seguros próprios.
Edifício arrendado ou habitação própria: o que muda na apólice
O seguro do edifício arrendado protege a mesma construção que protegia quando o dono lá vivia, mas o risco é outro: quem ocupa a casa é um terceiro, pode haver períodos vazios e o recheio já não é do proprietário. A apólice deve refletir esta mudança; uma apólice pensada para habitação própria pode deixar lacunas quando a casa passa a estar arrendada.
| Tema | Casa onde o dono vive | Casa arrendada |
|---|---|---|
| Uso declarado na apólice | Habitação própria | Habitação arrendada; confirme que a apólice o indica |
| Recheio | Todos os bens da família | Só a mobília e os equipamentos que o dono deixou |
| Responsabilidade civil | Familiar, pelos danos da família | Do proprietário, pelos danos com origem no imóvel |
| Casa sem ninguém | Ausências curtas, como férias | Meses vazios entre contratos; veja as regras sobre casa desabitada |
| Incêndio num prédio | Obrigatório para o dono da fração | Continua obrigatório para o dono (Código Civil, art. 1429.º) |
Num prédio, a fronteira entre a fração e as partes comuns decide que seguro responde; está explicada em seguro de condomínio: o que cobre o prédio e o que cobre cada fração. As regras que valem para qualquer casa, como o capital e a regra proporcional, estão no guia do seguro de casa em Portugal.
Responsabilidade civil do proprietário perante o inquilino e terceiros
A responsabilidade civil do proprietário cobre os danos que o imóvel arrendado cause a outras pessoas por um problema da própria casa: uma telha que cai, uma instalação elétrica defeituosa, uma canalização que rompe. Como as obras de conservação cabem, em regra, ao senhorio (Código Civil, art. 1074.º), muitos destes danos acabam do lado do dono e não do inquilino.
Danos aos vizinhos
Água de uma canalização velha da fração que chega ao andar de baixo ou às partes comuns do prédio.
Danos a quem passa
Uma parte da fachada ou do telhado de uma moradia que cai sobre um carro ou uma pessoa na rua.
Os danos por falta de manutenção costumam ser excluídos do seguro do edifício. A responsabilidade civil pode pagar ao terceiro e a apólice prever o direito de a seguradora pedir o valor de volta ao dono; leia as condições com o mediador antes de contar com ela.
Coberturas de perda de rendas e de danos causados pelo inquilino: condições e exclusões
A cobertura de perda de rendas é um produto contratual e facultativo, não uma garantia de que a renda chega todos os meses. Em regra paga um número limitado de rendas em falta, depois de um período de carência e só se o inquilino tiver sido aceite pela seguradora. A cobertura de danos do inquilino tem limites semelhantes. Confirme tudo nas condições.
Costuma estar previsto, com limites
- Rendas em falta durante um número de meses fixado na apólice
- Custos jurídicos do processo para recuperar a casa, em algumas apólices
- Danos deliberados do inquilino no imóvel, até um limite próprio
- Rendas perdidas por a casa ficar inabitável após um sinistro coberto, se convencionado
Costuma ficar de fora ou ter condições
- Rendas já em atraso no dia em que o seguro começa
- Inquilinos que não passaram a análise de solvência exigida pela seguradora
- Desgaste normal da casa e falta de conservação do senhorio
- Faltas de pagamento dentro do período de carência inicial
A lei dos seguros diz que a privação de uso e os lucros cessantes só são indemnizados se o contrato o previr (Decreto-Lei n.º 72/2008, art. 130.º). Na prática, isso significa que um incêndio coberto paga a reparação da casa, mas as rendas que deixa de receber enquanto ela está em obras só entram se essa cobertura estiver escrita na apólice.
Alojamento local: os seguros que a lei exige e porque pede apólice própria
O alojamento local exige, por lei, um seguro de responsabilidade civil com capital mínimo de 75 000 € por sinistro e, quando a unidade fica num prédio em propriedade horizontal, também um seguro de incêndio para os danos com origem na unidade (Decreto-Lei n.º 128/2014, art. 13.º-A). Um seguro de habitação comum não foi desenhado para esta atividade.
| Obrigação | O que diz a lei | Artigo 13.º-A |
|---|---|---|
| Responsabilidade pelos hóspedes | O titular responde solidariamente com os hóspedes pelos danos que estes causem no edifício | N.º 1 |
| Seguro de responsabilidade civil | Obrigatório, com capital mínimo de 75 000 € por sinistro | N.os 2 e 3 |
| Seguro de incêndio | Obrigatório se a unidade estiver em propriedade horizontal, para danos com origem na unidade | N.º 5 |
| Falta de seguro | É fundamento para cancelar o registo do alojamento local | N.º 6 |
| Prova do seguro | O município pode pedir a prova, a apresentar em 3 dias | N.º 7 |
A lei não obriga a ter um multirriscos no alojamento local: obriga à responsabilidade civil e, em prédio, ao incêndio. Textos que falam em "multirriscos obrigatório" seguem uma redação antiga do diploma, que já foi alterada. As condições mínimas do seguro de responsabilidade civil constam da Portaria n.º 248/2021.
A responsabilidade solidária com os hóspedes é a razão principal para uma apólice própria: quem paga os danos no prédio pode ser o titular, mesmo sem culpa direta. Além disso, as apólices de habitação costumam excluir o uso comercial da casa, e é isso que o alojamento local é aos olhos da seguradora; confirme sempre essa exclusão antes de receber os primeiros hóspedes.
O que pedir ao inquilino: seguro de recheio e responsabilidade civil
O senhorio pode pedir ao inquilino um seguro de recheio e de responsabilidade civil, mas só o pode exigir se o contrato de arrendamento o previr, ao abrigo da liberdade contratual (Código Civil, art. 405.º). A cláusula protege o dono de forma indireta: se o inquilino causar danos ao vizinho, há uma seguradora a responder por ele.
Escreva a cláusula
Indique as coberturas que pede, se há um capital mínimo de responsabilidade civil e quando o seguro tem de começar.
Peça o comprovativo
Na entrega das chaves e em cada renovação, uma declaração da seguradora com as coberturas e a validade.
Registe o estado da casa
Um auto de entrega com fotografias, assinado pelos dois, dá a ambos uma base clara para o dia da saída.
Sem documento, a lei presume que a casa foi entregue ao inquilino em bom estado (Código Civil, art. 1043.º), o que favorece o senhorio; mesmo assim, um auto descritivo evita discussões sobre o que era desgaste e o que era dano. O que o inquilino deve segurar, visto do lado dele, está em seguro para inquilinos: os bens e os danos de quem arrenda. Quem comprou a casa para arrendar com empréstimo encontra os seguros que o banco pode pedir em seguro de casa exigido no crédito habitação.
Dúvidas de senhorios sobre o seguro da casa arrendada
Respostas curtas. As condições da sua apólice e do seu contrato são vistas consigo pelo mediador.
Se a casa arrendada arder, o seguro paga as rendas que deixo de receber?
Só se a apólice tiver essa cobertura. A privação de uso e os lucros cessantes só são indemnizados quando o contrato os prevê (Decreto-Lei n.º 72/2008, art. 130.º); o seguro do edifício, por si, paga a reparação.
O inquilino deixou de pagar e ainda estragou a cozinha. Uma cobertura resolve as duas coisas?
Em regra são coberturas diferentes, cada uma com o seu limite e as suas exclusões. Ter perda de rendas não garante os danos no imóvel, e vice-versa; confirme as duas na apólice.
Arrendo por quartos a estudantes. O seguro de habitação normal serve?
Pode não servir. Várias pessoas sem relação entre si e rotação de ocupantes são um risco diferente do de uma família. Declare à seguradora a forma de arrendamento para não ter surpresas num sinistro.
O meu alojamento local fica num apartamento. Que seguros tenho de ter?
A responsabilidade civil com o mínimo de 75 000 € por sinistro e, por estar em propriedade horizontal, um seguro de incêndio para os danos com origem na unidade (Decreto-Lei n.º 128/2014, art. 13.º-A, n.os 2, 3 e 5).
A câmara pediu a prova do seguro do alojamento local. Quanto tempo tenho?
O município pode exigir a prova do seguro no prazo de 3 dias (Decreto-Lei n.º 128/2014, art. 13.º-A, n.º 7). Sem seguro válido, o registo pode ser cancelado.
Entre dois inquilinos, a casa fica vazia uns meses. O seguro continua a valer?
Continua em vigor, mas muitas apólices limitam ou excluem coberturas, como o furto ou os danos por água, se a casa estiver desabitada além de um certo tempo. Veja esse prazo nas condições e avise a seguradora.
Deixei a casa mobilada. Os bens do inquilino entram no meu seguro?
Não. O seu seguro pode incluir a mobília e os eletrodomésticos que são seus; os bens de quem lá vive só ficam protegidos pelo seguro de recheio do próprio inquilino.
Tem ou vai abrir um alojamento local? Peça contacto para os seguros que a lei exige.
A responsabilidade civil com o mínimo legal e, em prédio, o seguro de incêndio são condição para manter o registo. Um mediador do seu distrito explica-lhe o que a apólice tem de incluir.
- Seguros obrigatórios do alojamento local
- Um único mediador, inscrito na ASF
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