Preferência na indemnização
Depois de um sinistro grave, o valor pago pela seguradora serve primeiro para abater a dívida ao banco.
Seguro casa crédito habitação nos 18 distritos do continente e nas Regiões Autónomas
Seguro de casa do crédito habitação: o banco exige, mas a seguradora escolhe-a o comprador.
Para emprestar o dinheiro, o banco pode exigir um seguro do imóvel, mas não pode obrigar a contratá-lo consigo: tem de aceitar a apólice de outra seguradora com cobertura equivalente. O que o banco pede está escrito na ficha de informação entregue antes do contrato, e a apólice tem de estar em vigor no dia da escritura.
Tem o crédito aprovado ou a escritura marcada?Diga-nos em que fase está. Um mediador do seu distrito contacta-o para preparar o seguro da casa que o banco pede, a tempo da escritura.
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Em resumo
- O banco pode pôr um seguro do imóvel como condição do crédito, porque a casa é a garantia do empréstimo.
- Não pode impor a sua seguradora: uma apólice de outra companhia, com cobertura equivalente, tem de ser aceite.
- Os seguros exigidos e as características mínimas estão na secção 8 da ficha de informação normalizada europeia.
- Os prémios dos seguros exigidos entram no custo total do crédito e, por isso, na TAEG.
- Se a casa for destruída, o banco tem preferência sobre a indemnização até ao valor que ainda lhe é devido.
- Uma descida de spread por fazer os seguros no banco é facultativa e tem de aparecer com e sem desconto.
O que é o seguro de casa exigido no crédito habitação
O seguro de casa do crédito habitação é a apólice sobre o imóvel hipotecado que o banco põe como condição para emprestar. Protege a garantia do empréstimo: se a casa arder ou ruir, a indemnização serve primeiro para pagar o que falta do crédito. Em regra é um seguro de incêndio ou um multirriscos, com o capital que o banco indicar.
Esta exigência não vem da lei, vem do contrato de crédito. A lei só a permite e põe-lhe limites: o banco pode pedir seguros adequados ao empréstimo, mas quem compra escolhe onde os faz. O que muda de caso para caso são as coberturas mínimas e o capital, e é isso que convém ler com atenção antes de aceitar a proposta do banco.
- Ficha de informação normalizada europeia
- O documento que o banco entrega antes do contrato, com as condições do crédito e os seguros exigidos.
- TAEG
- A taxa anual de encargos efetiva global: o custo total do crédito, com juros, comissões e seguros exigidos.
- Credor hipotecário
- O banco que emprestou o dinheiro e tem a casa como garantia do pagamento.
- Cobertura equivalente
- Uma apólice de outra seguradora que cumpre as coberturas e o capital mínimos pedidos pelo banco.
O que o banco pode e não pode exigir
No seguro da casa do crédito, o banco pode exigir que o imóvel esteja seguro, fixar as coberturas mínimas e indicar o capital. Não pode obrigar a contratar a apólice consigo nem juntar outros produtos como condição, com exceção da conta à ordem para o crédito (Decreto-Lei n.º 74-A/2017, art. 11.º, n.os 1 e 2).
| Pergunta | Resposta | Base |
|---|---|---|
| Pode exigir um seguro do imóvel? | Sim, é um seguro adequado ao crédito, porque a casa garante o empréstimo | Decreto-Lei n.º 74-A/2017, art. 11.º, n.º 2 |
| Pode exigir que seja feito no banco? | Não; tem de aceitar a apólice de outra seguradora com cobertura equivalente | Art. 11.º, n.º 2, al. b) |
| Pode vender o crédito só com um pacote de produtos? | Não; as vendas associadas obrigatórias são proibidas | Art. 11.º, n.º 1 |
| Tem de dizer o que exige antes do contrato? | Sim, na ficha de informação, com as características mínimas de cada seguro | Art. 13.º e anexo I |
| O custo do seguro conta para a TAEG? | Sim, quando o seguro é necessário para obter o crédito | Art. 4.º |
A mesma liberdade vale para o seguro de vida, com uma regra própria sobre as coberturas que o banco pode pedir. Está explicada em seguro de vida do crédito habitação: o que cobre e o que o banco pode exigir.
Porque é que o banco aparece na apólice
A lei dá ao banco preferência sobre a indemnização se o imóvel hipotecado se perder ou deteriorar, e é por isso que o nome dele consta da apólice. A seguradora que foi notificada da hipoteca não fica livre pagando ao dono (Código Civil, art. 692.º). Na prática, os bancos pedem uma cláusula expressa a seu favor na apólice.
Cláusula a favor do credor
É prática contratual pedir que a apólice nomeie o banco como credor hipotecário; a lei não a impõe.
Seguro deixado caducar
Se o dono não segurar a casa, o banco pode fazê-lo à custa dele ou exigir já o pagamento do crédito.
A última regra está no artigo 702.º do Código Civil e explica porque é que falhar o pagamento do prémio é mais sério numa casa com crédito do que numa casa paga. O banco não precisa de esperar por um sinistro para reagir.
Bonificação do spread e seguros do banco: como ler a proposta de crédito
A bonificação do spread é o desconto na taxa de juro que o banco oferece a quem contrata produtos seus, como os seguros. É uma venda associada facultativa: o banco tem de mostrar a TAEG com e sem o desconto e simular o efeito de cada produto (Decreto-Lei n.º 74-A/2017, art. 11.º, n.os 3 e 4).
Duas TAEG lado a lado
A proposta mostra o custo do crédito com a bonificação e sem ela, para se ver quanto vale cada produto.
Um desconto por produto
O banco simula separadamente o que cada seguro, cartão ou conta retira ao spread.
A regra do ano
Se deixar de cumprir a condição, o banco só pode retirar o desconto dentro de um ano (art. 11.º, n.º 5).
Antes da escritura, a decisão é simples de enquadrar: aceitar o seguro do banco com o desconto, ou fazê-lo fora e ficar com o spread sem bonificação. Quem já assinou e quer sair dos seguros do banco a meio do crédito tem a conta completa, passo a passo, em como tirar os seguros do banco e fazer a conta do spread.
O que confirmar no seguro da casa antes da escritura
Antes da escritura, o seguro da casa tem de estar contratado, com início na data da assinatura, as coberturas e o capital que a ficha de informação indica e, se o banco o pedir, a cláusula a seu favor. O banco precisa de ver a apólice com antecedência: deixar para a véspera é o que mais adia escrituras.
Leia a secção dos seguros
Na ficha de informação, anote as coberturas mínimas, o capital e se pode escolher a seguradora.
Peça a apólice a tempo
Com a data da escritura conhecida, peça propostas com início nesse dia e as condições mínimas cumpridas.
Confirme o credor
Verifique se as condições particulares identificam o banco como credor hipotecário, quando este o exige.
Envie ao banco
Entregue a apólice ao gestor do crédito e peça confirmação escrita de que foi aceite.
| Documento | Quem o emite | Para que serve ao banco |
|---|---|---|
| Condições particulares da apólice | Seguradora | Confirmar a morada do imóvel, o capital, as coberturas e a data de início |
| Declaração da cláusula de credor | Seguradora | Provar que o banco está indicado como credor hipotecário |
| Comprovativo de pagamento do prémio | Seguradora ou mediador | Garantir que a apólice está em vigor no dia da escritura |
A lista de documentos resulta da prática dos bancos e pode variar; o que cada banco pede está no contrato e na ficha de informação. Sobre o capital certo para a casa, e porque o custo de reconstruir pesa mais do que o valor pago pela casa, veja o guia do seguro de casa: o que é obrigatório e o capital certo.
Porque é que uma apólice de fora pode travar a escritura
Uma apólice contratada fora do banco só trava a escritura quando não cumpre o que o banco pediu por escrito. A recusa legítima assenta na falta de equivalência: uma cobertura mínima em falta, capital abaixo do indicado ou uma apólice que só começa depois da assinatura. A preferência pela seguradora do banco não é motivo válido.
O que a apólice de fora deve ter
- As coberturas mínimas listadas na ficha de informação
- Capital igual ou superior ao que o banco indicou
- Início no próprio dia da escritura, sem intervalo
O que não justifica a recusa
- Ser de uma seguradora sem ligação ao banco
- Ter sido tratada por um mediador escolhido pelo comprador
- Não vir acompanhada de outro produto do banco
As coberturas que um multirriscos pode incluir, das base às opcionais, estão em seguro multirriscos habitação: coberturas uma a uma. Aqui interessa só o mínimo que o banco exige.
O que acontece à apólice quando o crédito termina
Quando o crédito habitação termina, acaba a obrigação de ter o seguro de casa perante o banco, mas a apólice é um contrato entre o dono e a seguradora e não desaparece sozinha. Convém pedir à seguradora que retire a cláusula a favor do banco e rever as coberturas, agora escolhidas só pelo interesse de quem lá vive.
Exemplo ilustrativo
Apartamento com o crédito pago
Uma família liquida o último pagamento do crédito do apartamento. O banco deixa de ter interesse na apólice, mas o prédio está em propriedade horizontal: o seguro contra incêndio da fração continua obrigatório por lei (Código Civil, art. 1429.º).
Exemplo ilustrativo
Moradia com o crédito pago
O dono de uma moradia amortiza o que faltava. Nenhuma lei o obriga a manter o seguro, mas sem ele um incêndio ou uma tempestade ficam a seu cargo. É a altura de decidir, sem o banco, que coberturas quer manter.
Dúvidas de quem está a comprar casa com crédito
Respostas curtas. O contrato de crédito concreto é lido consigo pelo mediador.
O banco pode recusar a escritura se eu levar um seguro de casa de outra seguradora?
Só se a apólice não cumprir as coberturas e o capital mínimos que o banco pediu. Se for equivalente, o banco tem de a aceitar (Decreto-Lei n.º 74-A/2017, art. 11.º, n.º 2). Peça sempre a recusa por escrito, com o motivo.
Tenho de segurar também o recheio para ter o crédito?
O banco garante-se pelo imóvel, por isso o que costuma exigir é o seguro do edifício. O recheio só é obrigatório se constar das condições do crédito; caso contrário, é uma escolha sua.
A casa ardeu e ainda devo ao banco. Quem recebe a indemnização?
O banco tem preferência sobre a indemnização até ao valor em dívida, e a seguradora notificada não fica livre pagando ao dono (Código Civil, art. 692.º). O que sobrar depois de pagar o banco é do proprietário.
Deixei de pagar o prémio do seguro da casa. O que pode fazer o banco?
Se o seguro caducar, o banco pode contratá-lo e cobrar-lhe o custo, ou exigir o cumprimento imediato do crédito (Código Civil, art. 702.º). Regularize o pagamento ou substitua a apólice antes de ficar sem seguro.
Posso fazer o seguro da casa fora e manter o seguro de vida no banco?
Pode. A liberdade de escolher a seguradora vale para cada seguro exigido, e nada obriga a fazê-los no mesmo sítio. Se o spread tiver desconto ligado a um deles, confirme na proposta quanto vale cada um.
O prémio do seguro da casa entra na TAEG do crédito?
Entra, quando o seguro é condição para obter o crédito: os prémios exigidos fazem parte do custo total e, por isso, da TAEG (Decreto-Lei n.º 74-A/2017, art. 4.º). É assim que se comparam propostas de bancos diferentes.
O capital do seguro da casa tem de ser igual ao valor do empréstimo?
Não necessariamente. O mínimo é o que a ficha de informação indicar; o que protege o dono é um capital que chegue para reconstruir. Um capital abaixo do valor pode reduzir a indemnização na mesma proporção.
Escritura marcada? Peça para ter a apólice aceite pelo banco antes da data.
Diga-nos quando é a escritura. Um mediador do seu distrito contacta-o com tempo para preparar a apólice da casa, com as condições mínimas do banco, e para a enviar ao gestor do crédito.
- Apólice com início no dia da escritura
- Um único mediador, inscrito na ASF
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