Prédio sem administrador
Se a assembleia não reúne ou não decide e não há administrador, qualquer condómino pode contratar o seguro obrigatório como administrador provisório (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 10.º-A).
Seguro de condomínio nos 18 distritos do continente e nas Regiões Autónomas
Seguro de condomínio: saiba o que cobre no prédio e peça contacto a um mediador do seu distrito.
O seguro de condomínio protege o prédio em propriedade horizontal. Por lei, só o seguro contra incêndio é obrigatório, e abrange tanto as frações como as partes comuns. Água, responsabilidade civil e fenómenos da natureza nas partes comuns só ficam seguros se a assembleia de condóminos os decidir contratar.
Não sabe se o seguro do prédio cobre a sua fração?Diga-nos como está organizado o seguro no seu condomínio. Um mediador do seu distrito explica-lhe onde acaba a apólice do prédio e começa a sua.
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Em resumo
- Num prédio em propriedade horizontal, a lei só torna obrigatório o seguro contra incêndio.
- A obrigação abrange cada fração e as partes comuns, sejam habitações, lojas ou garagens.
- A lei não fixa o capital: o administrador propõe-no e a assembleia decide.
- O seguro contra incêndio tem de ser atualizado todos os anos.
- Água, responsabilidade civil e fenómenos da natureza dependem de deliberação da assembleia.
- A Lei n.º 8/2022 não criou nenhum seguro obrigatório novo para os condomínios.
O que é o seguro de condomínio e porque não é um seguro único
O seguro de condomínio é o nome que se dá ao conjunto de seguros que protegem um prédio em propriedade horizontal. Inclui, obrigatoriamente, o seguro contra incêndio das frações e das partes comuns e, se a assembleia assim decidir, outras coberturas para as partes comuns. Não substitui o seguro de recheio nem a responsabilidade civil de cada família.
Na prática, há prédios em que uma só apólice, contratada pelo administrador, cobre o edifício inteiro, e prédios em que cada condómino tem a sua apólice e o condomínio segura apenas as partes comuns. Os dois modelos cumprem a lei, desde que ninguém fique de fora e o capital seja o fixado. O enquadramento geral do seguro de casa está em seguro de casa: o que a lei obriga e o que fica facultativo.
- Fração autónoma
- Cada apartamento, loja ou garagem com dono próprio, identificado no título constitutivo.
- Partes comuns
- Estrutura, telhado, fachada, escadas, elevadores e instalações gerais do prédio.
- Assembleia de condóminos
- O órgão que reúne os donos das frações e decide sobre o prédio.
- Administrador
- Quem executa as decisões da assembleia e cumpre as funções que a lei lhe atribui.
Seguro de incêndio obrigatório no condomínio: frações e partes comuns
O seguro contra incêndio no condomínio é obrigatório por lei para todo o edifício, abrangendo cada fração autónoma e as partes comuns (Código Civil, art. 1429.º, n.º 1). Cabe aos condóminos fazê-lo; quando falham, o administrador tem o dever de o contratar em nome deles e de lhes cobrar depois o prémio correspondente (art. 1429.º, n.º 2).
Capital fixado pela assembleia
A lei não indica um valor: o administrador propõe o capital seguro e a assembleia aprova-o (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, al. c)).
Atualização todos os anos
É obrigatória; sem deliberação, o administrador atualiza pelo índice trimestral publicado pela ASF (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 5.º).
Todas as frações
A obrigação não distingue habitação, loja ou garagem: qualquer fração do prédio tem de estar segura contra incêndio.
A Lei n.º 8/2022 mudou várias regras da propriedade horizontal, mas não alterou o artigo 1429.º do Código Civil nem tornou obrigatório nenhum outro seguro. Quem afirma que o seguro de responsabilidade civil ou o multirriscos do condomínio passaram a ser exigidos por lei está enganado.
Apólice do condomínio ou de cada condómino: como se organiza
O seguro de incêndio de um prédio pode ser organizado de duas formas: numa apólice única, contratada pelo condomínio para as frações e para as partes comuns, ou em apólices separadas, em que cada condómino segura a sua fração. A escolha passa pela assembleia, e o que importa é que todo o edifício fique seguro pelo capital aprovado.
| Aspeto | Apólice única do condomínio | Apólice de cada condómino |
|---|---|---|
| Quem contrata | O administrador, em nome do condomínio | Cada dono, para a sua fração; o condomínio segura as partes comuns |
| Como se paga | O prémio entra nas despesas do condomínio, repartido conforme o critério aprovado | Cada condómino paga a sua apólice; as partes comuns entram nas despesas do condomínio |
| O que o administrador verifica | Que a apólice está em vigor e atualizada | Que cada fração tem seguro com o capital e no prazo fixados pela assembleia |
| Ponto de atenção | Coberturas extra para as frações só existem se forem incluídas na apólice | Condóminos que não apresentam prova do seguro obrigam o administrador a intervir |
Seja qual for o modelo, a apólice do prédio não segura o que está dentro de cada casa. Móveis, eletrodomésticos e a responsabilidade civil da família ficam para o seguro de cada condómino; o que cobre um multirriscos da fração está em coberturas do multirriscos habitação, uma a uma. Quem tem um apartamento arrendado a outras pessoas encontra as regras próprias em seguro para senhorios.
Assembleia e administrador: quem decide o seguro do prédio
A assembleia de condóminos decide; o administrador executa e fiscaliza. A assembleia fixa o capital, o prazo e as coberturas facultativas; o administrador propõe o capital, verifica se o seguro existe, contrata-o quando falta e cobra o prémio. Se não cumprir estas funções, responde civilmente pela omissão (Código Civil, art. 1436.º, n.º 3).
O administrador propõe
Leva à assembleia uma proposta de capital para o seguro contra incêndio e, se quiser, de coberturas extra.
A assembleia delibera
Aprova o capital, o prazo para cada condómino fazer o seguro e as coberturas facultativas das partes comuns.
O administrador verifica
Confirma que todas as frações e as partes comuns estão seguras e que o capital foi atualizado.
Em falta, o administrador contrata
Faz o seguro de quem não o fez e cobra-lhe o prémio (Código Civil, art. 1429.º, n.º 2).
Administrador que falha
O administrador que deixa o seguro por fazer ou por atualizar é civilmente responsável pela omissão, sem prejuízo de outra responsabilidade que se aplique.
Coberturas facultativas do condomínio: água, responsabilidade civil e fenómenos da natureza
As coberturas facultativas do seguro de condomínio são as que a assembleia pode acrescentar ao incêndio para as partes comuns: danos por água, responsabilidade civil do condomínio e fenómenos da natureza, entre outras. Nenhuma é exigida por lei. Sem elas, os estragos nas partes comuns e os danos que o prédio cause a terceiros são pagos pelos condóminos.
Danos por água
Roturas nas colunas e canalizações comuns e os estragos que causam nas partes comuns e, conforme a apólice, nas frações.
Responsabilidade civil
Danos causados a terceiros pelo prédio: um elevador avariado, um reboco que cai da fachada, uma árvore do jardim.
Fenómenos da natureza
Tempestades que levantam telhas ou danificam a cobertura, inundações na cave e na garagem comum.
Salvo disposição em contrário, as despesas de conservação das partes comuns são pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas frações (Código Civil, art. 1424.º, n.º 1). É essa a conta que fica em cima da mesa quando o prédio não tem estas coberturas e acontece um sinistro. Vale a pena levá-la à assembleia antes, e não depois.
Partes comuns e fração: onde acaba o seguro do condomínio e começa o seu
A fronteira entre partes comuns e fração decide que seguro responde num sinistro. Em regra, o que serve o prédio inteiro, como o telhado, a fachada e as colunas de água, é parte comum; o que está dentro da fração e só a serve a ela é do condómino. O título constitutivo do prédio pode precisar esta divisão, por isso consulte-o.
| Elemento | Natureza habitual | Seguro que costuma responder |
|---|---|---|
| Telhado e terraço de cobertura | Parte comum | Seguro do condomínio, se tiver a cobertura adequada |
| Fachada e elementos exteriores | Parte comum | Seguro do condomínio; danos a terceiros pela responsabilidade civil, se contratada |
| Coluna de água e esgoto do prédio | Parte comum | Seguro do condomínio, na cobertura de danos por água |
| Canos dentro da fração | Da fração | Seguro do condómino, na cobertura de danos por água |
| Paredes interiores, pavimentos e cozinha | Da fração | Seguro da fração, ou apólice única, se as incluir |
| Móveis e bens pessoais | Recheio do condómino | Só o seguro de recheio de quem lá vive |
Há casos intermédios. Um terraço de cobertura de uso exclusivo de um condómino continua a ser parte comum, mas a lei pode pôr parte das despesas a cargo de quem dele se serve (Código Civil, art. 1424.º, n.os 3 e 6). Nestes casos, a leitura conjunta do título constitutivo e das apólices faz-se com o mediador e com o administrador.
Sinistros típicos num prédio: infiltrações, canalizações comuns e fachadas
Os sinistros típicos num prédio nascem quase sempre das partes comuns e acabam dentro de uma fração: água que entra pelo telhado, uma coluna que rompe dentro da parede, um pedaço de fachada que cai. Saber de onde veio o dano define a quem se participa, e a resposta depende das coberturas que o condomínio e o condómino têm.
Exemplo ilustrativo
Infiltração pelo telhado
A chuva entra por telhas partidas e mancha o teto do último andar. A reparação do telhado é despesa comum. Os estragos dentro da fração podem ser participados ao seguro do condomínio, se tiver danos por água ou fenómenos da natureza, ou ao multirriscos do condómino.
Exemplo ilustrativo
Rotura da coluna comum
A coluna de esgoto rompe entre dois pisos e a água passa para duas frações. A origem é comum: participa-se ao administrador e ao seguro do condomínio. Sem cobertura de água no prédio, a reparação é repartida pelos condóminos.
Exemplo ilustrativo
Reboco que cai da fachada
Um pedaço de reboco solta-se e amolga um carro estacionado na rua. O dono do carro reclama ao condomínio. Com responsabilidade civil contratada, participa-se à seguradora; sem ela, a indemnização sai do bolso dos condóminos.
Num sinistro com origem nas partes comuns, avise o administrador por escrito e fotografe logo a origem e os estragos. Em regra, é o administrador que participa o sinistro à seguradora do prédio, dentro do prazo que a apólice fixar, e precisa dessas provas para o fazer.
Dúvidas sobre o seguro do condomínio e a assembleia
Respostas curtas. O que o seu prédio contratou está na apólice e nas atas, que o mediador pode ler consigo.
Quem paga os estragos no meu teto quando a água entra pelo telhado do prédio?
A reparação do telhado é despesa do condomínio. Os estragos na sua fração podem ser pagos pelo seguro do prédio, se tiver a cobertura adequada, ou pelo seu multirriscos, se incluir danos por água. Sem nenhum dos dois, a questão resolve-se entre si e o condomínio.
A assembleia nunca votou o capital do seguro contra incêndio. Que valor conta?
A lei não fixa um valor mínimo. Compete ao administrador propor o capital e à assembleia aprová-lo (Código Civil, art. 1436.º). Se nunca foi votado, peça que o assunto entre na ordem de trabalhos da próxima reunião.
O capital do seguro do prédio tem de mudar todos os anos?
Tem de ser atualizado anualmente. A assembleia pode deliberar o montante; se não o fizer, o administrador atualiza-o pelo índice trimestral publicado pela ASF (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 5.º).
O administrador deixou caducar o seguro do prédio. Responde por isso?
Pode responder. O administrador que não cumpre as funções que a lei ou a assembleia lhe atribuem é civilmente responsável pela omissão (Código Civil, art. 1436.º, n.º 3). O primeiro passo é repor o seguro em vigor o quanto antes.
A Lei n.º 8/2022 tornou obrigatório o seguro de responsabilidade civil do condomínio?
Não. Essa lei alterou regras da propriedade horizontal, mas não mexeu no artigo 1429.º do Código Civil. O único seguro obrigatório num prédio continua a ser o de incêndio; a responsabilidade civil depende da assembleia.
Tenho uma loja no rés-do-chão do prédio. O seguro contra incêndio também me obriga?
Sim. A obrigação aplica-se a todas as frações autónomas do edifício, qualquer que seja o uso. O seguro da atividade comercial é outra questão, tratada com o mediador, mas o incêndio da fração é sempre exigido.
Um reboco da fachada caiu em cima de um carro. Que seguro responde?
Se o condomínio tiver responsabilidade civil contratada, participa-se a essa seguradora através do administrador. Se não tiver, a indemnização ao dono do carro é suportada pelos condóminos, na proporção fixada para as despesas comuns.
É administrador do condomínio? Leve propostas para o seguro do prédio à próxima assembleia.
Diga-nos quantas frações tem o prédio e quando é a assembleia. Um mediador do seu distrito contacta-o para preparar propostas a tempo da reunião.
- Propostas preparadas para a data da assembleia
- Um único mediador, inscrito na ASF
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